据报道,正在内部征集意见的深圳市《城市更新条例(草案稿)》有几个重要看点,一是在项目中的拆迁“钉子户”不超5% 的情况下,开发商可向政府申请强征;二是首次提出了不得低于1:1但不得高于1:1.3的产权置换比例(即拆赔比);三是对征收的土地和建筑物价值的评估 引入市场化的评估机制;另外还有可申请“强制售卖”等条例。

　　其实,早在今年5月深圳有关部门召开新闻发布会,就宣布正在研究城市更新搬迁补偿机制,将设立搬迁补偿的“政府指导价”,解决“搬迁难”问题。一旦通过审批,据称“将是国内首次将城市更新提升至立法高度”。

　　既然上升到立法高度,人们很自然会想到该条例与上位法《国有土地上房屋征收与补偿条例》的关系。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了所有的国有土 地上房屋征收行为的责任主体都是政府行为,政府对此负责;明确规定房屋征收是“为了公共利益的需要”。根据专家解读,对公共利益的明确界定就是为了防止开 发商借公共利益之名与地方政府合谋进行商业开发拆迁;该条例取消了对被征收人不服征收决定的拆迁行政裁决,设置为提起行政复议或行政诉讼,另外政府不再可 以直接实施强制拆迁,改为将政府的征收决定提交法院来判决,申请法院强制执行。

　　从报道中提到的深圳《城市更新条例(草案稿)》的主导机制是维持“政府引导,以市场化运作为主,充分发挥资源市场化配置作用”来看,如果这份条例的适用范 围包括了国有土地的房屋征收,那就必然与《国有土地上房屋征收与补偿条例》在某些方面产生矛盾。最重要的是征收房屋的责任主体问题,不能以“引导作用”、 “主导机制”等说法模糊了责任主体。

其次是对“为了公共利益”的明确界定,不能在“城市更新”的名义下模糊项目的基本利益性质,也不应该把征收房屋过程中的市场化运作手段与项目的基本性质相 混淆。上述这两个问题不搞清楚,政府在“城市更新”中的利益动机与出台的地方法规的合法性,就仍然值得怀疑。

　　当然,该草案提出当事人不满可申请行政复议和提起行政诉讼,这与上位法是吻合的。但是,在关于政府的征收决定和强制执行,没有提到要提交法院来判决、申请法院实施执行,这与上位法是有龃龉的。

　　另外,5%的“钉子户”比例是如何确定的?1.3倍的产权置换比例又是如何确定的,在法律上有何依据?

　　实际上,从真正意义上的城市更新来说,公益性质与商业性质的项目均不可缺少,政府作为责任主体的地位不容模糊,关键是如何在法治框架下建立公平的补偿机 制、强制执行机制和物权人利益保障机制。这份草拟中的《城市更新条例》在补偿标准的市场化、可申请强制征收和售卖等方面借鉴了国际经验,是值得肯定的。